Hitze als Stresstest für Bürogebäude

Europa erwärmt sich schneller als jeder andere Kontinent. Der Juni 2026 war in Westeuropa der wärmste seit Beginn der Aufzeichnungen. Auch in Deutschland ist die Entwicklung eindeutig: Seit 1881 ist die Jahresmitteltemperatur um rund 2,5 Grad gestiegen. Die Zahl der Tage mit mindestens 30 Grad hat sich seit 1951 von durchschnittlich etwa drei auf rund zehn pro Jahr mehr als verdreifacht.

Für Augsburg zeigen die städtischen Klimaprojektionen eine ähnliche Richtung: Aus bislang durchschnittlich rund fünf Hitzetagen pro Jahr könnten bis zur Mitte des Jahrhunderts zehn bis 15 werden. Gegen Ende des Jahrhunderts rechnen die Szenarien mit zwölf bis 37 Hitzetagen jährlich. Damit wird die Frage, wie Gebäude auf hohe Temperaturen reagieren, zunehmend zu einem Faktor bei Standortentscheidungen.

Herr Kolper, WALTER stellt die Vermietung des Innovationsbogens unter das Motto „Bestes Betriebsklima“. Ist das nicht zunächst einmal ein Wortspiel?

Jürgen Kolper: Natürlich nutzen wir die doppelte Bedeutung bewusst. Der aktuelle Anlass ist die Hitze. An sehr warmen Tagen erleben Unternehmen unmittelbar, welchen Einfluss das Gebäude auf den Arbeitsalltag hat. Können die Menschen konzentriert arbeiten? Ist die Luft angenehm? Werden die Räume über den Tag immer wärmer?

Betriebsklima bedeutet aber mehr als Raumtemperatur. Es beschreibt auch, ob Menschen gerne ins Büro kommen, ob sie dort gute Voraussetzungen für konzentrierte Arbeit und Zusammenarbeit finden und ob sich ein Unternehmen mit seinem Standort identifizieren kann. Ein gutes Gebäude schafft nicht automatisch eine gute Unternehmenskultur. Es kann ihr aber den richtigen Raum geben.

Ist Hitze für Unternehmen tatsächlich ein strategisches Thema – oder sprechen wir über einige unangenehme Wochen im Sommer?

Kolper: Wer nur auf den einzelnen Sommer schaut, unterschätzt die Entwicklung. Heiße Tage werden häufiger, Hitzeperioden dauern länger und auch die nächtliche Abkühlung nimmt in dicht bebauten Gebieten ab. Die Stadt Augsburg hat deshalb inzwischen einen eigenen Hitzeaktionsplan beschlossen.

Für Immobilienentscheidungen ist die langfristige Perspektive entscheidend. Ein Mietvertrag läuft viele Jahre. Wer heute einen Bürostandort auswählt, entscheidet damit auch über die Arbeitsbedingungen der kommenden Sommer. Anpassungsfähigkeit an höhere Temperaturen wird deshalb zu einem Qualitätsmerkmal von Immobilien – genauso wie Energieeffizienz, digitale Infrastruktur oder flexible Grundrisse.

Welche Folgen hat Hitze konkret für die Arbeitswelt?

Kolper: Hitze ist zunächst eine körperliche Belastung. Sie kann das Wohlbefinden beeinträchtigen und konzentriertes Arbeiten erschweren. Das hat neben der gesundheitlichen auch eine wirtschaftliche Dimension.

Das Umweltbundesamt verweist für Mitteleuropa je nach Intensität der Hitzebelastung auf mögliche Produktivitätseinbußen von bis zu zwölf Prozent. Für die Hitzesommer 2018 und 2019 wurden die direkten Schäden durch Produktionsausfälle in Deutschland auf insgesamt rund fünf Milliarden Euro geschätzt. Das betrifft selbstverständlich nicht jeden Arbeitsplatz gleichermaßen. Die Größenordnung zeigt aber, dass Hitze längst kein reines Komfortthema mehr ist.

Was muss ein Bürogebäude leisten, damit es auch an heißen Tagen funktioniert?

Kolper: Entscheidend ist das Zusammenspiel verschiedener Komponenten. Eine leistungsfähige Gebäudetechnik allein reicht nicht, wenn große Glasflächen unkontrolliert Wärme eintragen. Umgekehrt kann ein guter Sonnenschutz eine unzureichende Lüftung und Temperierung nicht vollständig ausgleichen.

Es geht deshalb um ein Gesamtkonzept: Gebäudehülle, Sonnenschutz, Lüftung, Wärme- und Kälteversorgung sowie die Möglichkeit, das Raumklima individuell zu beeinflussen. Ebenso wichtig ist die Planung der Flächen. Wo entstehen hohe interne Wärmelasten? Wie viele Menschen nutzen einen Raum? Wie flexibel kann die Technik auf unterschiedliche Belegungen reagieren?

Die beste Lösung ist eine, die im Alltag kaum auffällt. Die Menschen sollen nicht ständig über die Gebäudetechnik nachdenken müssen. Sie sollen sich wohlfühlen und arbeiten können.

Wie funktioniert dieses Zusammenspiel im Innovationsbogen?

Kolper: Die eigentliche Temperierung erfolgt über die Lüftungsanlage. Sie führt den Büro- und Besprechungsräumen vortemperierte Frischluft mit etwa 21 bis 23 Grad zu. Ergänzende Heiz- und Kühlsegel erhöhen den individuellen thermischen Komfort jedes Einzelnen, indem sie Büros und Besprechungsräume zusätzlich zur Lüftungsanlage beheizen oder kühlen

Hinzu kommen der innenliegende Sonnen- und Blendschutz und die Möglichkeit, die Fenster in jedem Büro individuell zu öffnen. Für die Kühlung nutzen wir die Energie des Grundwassers. Damit greifen unterschiedliche Bausteine ineinander, anstatt die gesamte Aufgabe einer klassischen Klimaanlage zu überlassen.

Die Planung des Innovationsbogens verbindet diese Gebäudetechnik mit flexiblen Grundrissen, begrünten Dachflächen, Photovoltaik und Terrassen auf jeder Etage.

Kühlung benötigt Energie. Wie passt das zum Nachhaltigkeitsanspruch des Gebäudes?

Kolper: Der erste Schritt besteht immer darin, den Energiebedarf möglichst gering zu halten. Dazu gehören ein wirksamer Sonnenschutz, eine gute Gebäudehülle und eine intelligente Steuerung. Erst im zweiten Schritt stellt sich die Frage, wie die benötigte Energie erzeugt und eingesetzt wird.

Beim Innovationsbogen nutzen wir für die Kühlung die natürliche Energie des Grundwassers. Photovoltaik auf dem Dach deckt einen Teil des allgemeinen Strombedarfs. Das intensiv begrünte Dach und die Fassade aus recyceltem Aluminium sind weitere Teile des Gesamtkonzepts.

Nachhaltigkeit bedeutet für mich aber nicht, möglichst viele Einzelmaßnahmen aufzuzählen. Entscheidend ist, dass Architektur, Gebäudetechnik, Materialwahl und Nutzung zusammengedacht werden. Genau dieser ganzheitliche Ansatz ist auch für die LEED-Zertifizierung maßgeblich.

Der Innovationsbogen wurde gerade mit LEED Platin ausgezeichnet. Welche Aussagekraft hat dieses Zertifikat?

Kolper: LEED bewertet Gebäude nicht nur anhand ihres Energieverbrauchs. Das System betrachtet unter anderem Energie und Wasser, Materialien, Standort und Mobilität sowie die Qualität der Innenräume. Die Zertifizierung zwingt ein Projektteam damit zu einer ganzheitlichen Betrachtung.

Mit dem erreichten Ergebnis ist der Innovationsbogen nach unserer aktuellen Auswertung das bestbewertete LEED-zertifizierte Gebäude in Bayern und gehört zu den fünf bestbewerteten in Deutschland. Darauf können alle Beteiligten stolz sein.

Wichtig ist mir dennoch: Ein Zertifikat ist kein Selbstzweck. Sein Wert liegt darin, dass ein unabhängiges System die Gebäudequalität anhand nachvollziehbarer Kriterien prüft. Platin bestätigt damit den Anspruch, den wir bei der Entwicklung verfolgt haben.

Garantiert ein Platin-Zertifikat automatisch ein gutes Raumklima?

Kolper: Nein, so einfach ist es nicht. Ein Zertifikat bestätigt die Qualität des Konzepts und seiner Umsetzung. Wie ein Gebäude im Alltag funktioniert, hängt anschließend auch vom Betrieb, der Wartung, der Steuerung und der tatsächlichen Nutzung ab.

Auch die Nutzer haben Einfluss. Werden Fenster bei großer Hitze über Stunden offengelassen? Stimmen Belegung und technische Einstellungen überein? Wird der Sonnenschutz richtig eingesetzt? Gute Technik kann viel leisten, aber Gebäude und Nutzer müssen zusammenwirken.

Gerade deshalb ist ein langfristig engagierter Eigentümer wichtig. Unsere Verantwortung endet nicht mit der Fertigstellung oder dem Abschluss des Mietvertrags. Wir begleiten das Gebäude und seine Mieter im laufenden Betrieb.

Viele Unternehmen versuchen derzeit, ihre Mitarbeitenden wieder häufiger für das Büro zu gewinnen. Welche Rolle spielt dabei die Immobilie?

Kolper: Das Büro steht heute stärker im Wettbewerb mit anderen Arbeitsorten – insbesondere mit dem Homeoffice. Ein Unternehmen kann Anwesenheit anordnen. Dauerhaft überzeugender ist es aber, einen Ort zu schaffen, an dem Menschen gerne arbeiten und einen erkennbaren Mehrwert gegenüber dem Arbeiten zu Hause erleben.

Dazu gehören gute Besprechungsmöglichkeiten, Raum für informellen Austausch, Licht, Akustik, Aufenthaltsqualität und eben auch ein angenehmes Raumklima. Terrassen und Außenbereiche sind dabei keine bloßen Extras. Sie schaffen Gelegenheiten für Begegnung und kurze Pausen.

Die Qualität des Büros wird so auch zu einer Form der Wertschätzung. Sie zeigt, welche Rahmenbedingungen ein Unternehmen seinen Mitarbeitenden bieten möchte.

Bedeutet das, dass ältere Bürogebäude künftig keine Chance mehr haben?

Kolper: Nein. Viele Bestandsgebäude können technisch und energetisch weiterentwickelt werden. Sonnenschutz, Lüftung, Steuerung und Kälteversorgung lassen sich häufig verbessern. Allerdings sind die Möglichkeiten von Gebäude zu Gebäude sehr unterschiedlich.

Bei einem Neubau kann man die Themen von Beginn an aufeinander abstimmen. Beim Innovationsbogen waren Nachhaltigkeit, Raumklima, Flexibilität und Mobilität keine nachträglich ergänzten Bausteine, sondern Teil des ursprünglichen Konzepts.

Für Unternehmen bedeutet das: Nicht allein auf Baujahr oder Energieausweis schauen. Entscheidend ist, was das konkrete Gebäude unter realen Bedingungen leistet.

Welche Fragen sollten sich Unternehmen stellen, bevor sie neue Büroflächen anmieten?

Kolper: Ich würde nicht nur fragen, wie eine Fläche an einem normalen Frühlingstag aussieht. Interessant ist vielmehr, wie das Gebäude mit anspruchsvollen Situationen umgeht.

Wie werden die Räume an heißen Tagen temperiert? Woher kommt die Kühlenergie? Wie werden Sonneneinstrahlung und Wärmeeintrag begrenzt? Lassen sich Fenster öffnen? Wie flexibel reagiert die Technik auf unterschiedliche Belegungen? Und wer ist im laufenden Mietverhältnis Ansprechpartner, wenn Anforderungen entstehen?

Hinzu kommen die langfristigen Themen: Lassen sich die Grundrisse an veränderte Arbeitsweisen anpassen? Ist die digitale Infrastruktur redundant? Gibt es attraktive Außenbereiche und ein tragfähiges Mobilitätskonzept? Gute Standortentscheidungen entstehen nicht aus einem einzelnen Ausstattungsmerkmal, sondern aus dem Gesamtbild.

Was ist Ihre zentrale Botschaft an Unternehmen, die sich mit einem neuen Standort beschäftigen?

Kolper: Der Sommer geht vorbei, die Standortentscheidung bleibt. Deshalb sollte man Büroqualität nicht nur nach dem unmittelbaren Flächenbedarf beurteilen.

Ein zukunftsfähiger Arbeitsort muss unterschiedliche Anforderungen zusammenbringen: produktives Arbeiten, Arbeitgeberattraktivität, flexible Nutzung, wirtschaftlichen Betrieb und einen verantwortungsvollen Umgang mit Ressourcen.

Genau das verstehen wir unter bestem Betriebsklima.

Zahlen, die den Kontext verdeutlichen

• 2,5 Grad: Um diesen Wert ist die Jahresmitteltemperatur in Deutschland zwischen 1881 und 2024 gestiegen.
• Mehr als verdreifacht: Die durchschnittliche Zahl heißer Tage stieg seit 1951 von rund drei auf etwa zehn pro Jahr.
• 10 bis 15 Hitzetage: Damit rechnet Augsburg je nach Szenario zur Mitte des Jahrhunderts; gegen Ende könnten es zwölf bis 37 sein.
• Bis zu zwölf Prozent: In dieser Größenordnung können Produktivitätseinbußen durch starke Hitzebelastung in Mitteleuropa liegen.